Magyarországon viszonylag gyakran károsítanak meg embereket azzal, hogy bérlők nem fizetnek bérleti díjat. Azonban ez nem kell, hogy elrettentsen bennünket a bérbeadástól.
Ha elővigyázatosak vagyunk és megteszünk minden jogi lépést, hogy biztosítsuk befektetésünket, akkor jó üzleti lehetőség van a kezünkben. Ahogyan egy régi mondás tartja: “számíts a legrosszabbra és reménykedj a legjobban”.
Ebben a jegyben, szedtük össze jelen cikkünkben a lehetőségeinket abban az esetben, ha a bérlő nem hajlandó fizetni a szerződésben szereplő bérleti díjat.
0. Szerződés kötés
Ha szeretnénk a jog eszközeit használni a vitás helyzetek tisztázásakor, akkor érdemes a jog kereteiben működnünk. Ennek pedig az első – vagy mondhatni nulladik – lépése, hogy szerződést kötünk a bérlőnkkel. Arról, hogy mik szerepeljenek a szerződésben kiadtunk korábban egy cikket. Így erről most bővebben itt nem írnánk. Viszont két dolgot mindenképpen érdemes megjegyeznünk a szerződéskötés kapcsán:
- két tanu által hitelesítsük,
- közjegyzői okiratba foglaljuk.
Két tanu által hitelesítve
Ebben az esetben a külön eljárás megindításra van szükség a nem fizető bérlővel szemben.
Fontos: Akkor fogadja el az okirat hitelesítését a bíróság, ha
- legalább két tanu aláírta,
- amennyiben abban szerepel a tanuk neve és címe (kézzel írva) és aláírása.
Tehát a géppel írt tanuk neve és címe nem lesz teljes bizonyító erejű. Mindenképpen kézzel kell kitölteni az adatokat.
Közjegyzői okiratba foglalva
Nagyobb biztonságot jelenthet számunkra, mert biztosak lehetünk abban, hogy a közjegyző olyan szerződést készít, amely megfelel a törvényi szabályozásnak, és minden fontos információt tartalmaz. Nincs szükség külön eljárás megindítására a nem fizető bérlővel szemben.
A közjegyzői okirathoz pedig készíttessünk egy Kiköltözési nyilatkozatot is, melyben a bérlő vállalja, hogy amennyiben a bérleti szerződés – bármilyen okból kifolyólag – megszűnik, kiköltözik és az albérletet visszaadja a tulajdonosnak.
Jó tudni: Ha nincs szerződés akár két tanuval aláírt, akár közjegyző által hitelesített, akkor egy peres eljárás, akár évekig is elhúzodhat.
Ez azért hasznos, mert amennyiben a feltételek megfelelnek, úgy a bérbeadónak nem kell peres vagy fizetéses meghagyásos eljárást kezdeményeznie, illetve a bérleti díj nemfizetése és a bérleti szerződés megszűnése esetén, az elmaradt bérleti díj, a rezsi költségei, valamint a bérlő kiköltözését meg tudja fizettetni végrehajtás útján a bérlővel.
1. Nem fizet a bérlő
Ha a bérlőnek elmaradásai vannak, kijelenti, hogy a továbbiakban nem hajlandó fizetni, vagy csak nem veszi fel a telefont, nem enged be a lakásba – így tehát többszöri szóbeli felszólításra sem reagál -, akkor levonhatjuk azt a következtetést, hogy problémába ütköztünk, amit el kell kezdenünk hivatalos útra terelni.
2. Írásbeli felszólítás
Mindenek előtt az a dolgunk, hogy írásbeli felszólítást küldünk a bérlőnek. Az írásbeli felszólítással kapcsolatban az alábbi információkat kell tudnunk:
- Az elmaradt bérleti díjra legkevesebb 8 napos fizetési határidőt adhatunk meg.
- Tudnunk kell igazolni, hogy mikor vette át a bérlő a felszólítást:
- írassuk alá a papírt,
- vagy térvivevényes küldeményként adjuk postára.
- Amennyiben letelt a 8 napos fizetési határidő, és a bérlő nem fizette meg az elmaradását, 8 napon belül értesítenünk kell a szerződés egyoldalú felmondásáról (ismételten írásban és ennek átvételét is igazolnunk kell).
- A felmondás a fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat – és nem lehet rövidebb 15 napnál.
Példa: Tehát a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, erről mi február 10-én írásban értesítjük (felszólítást küldünk neki), majd 18-áig sem érkezik meg, emiatt mi február 20-án éresítjük őt a szerződés felmondásáról, ami legkorábbi időpontja március 31. lehet.
Fontos: Amennyiben több személynek adjuk ki egyszerre a lakásunkat, minden elmaradónak külön címzéssel kell elküldenünk, vagy átadnunk az írásbeli felszólítást.
Mindenképpen tarstuk szem előtt, hogy nem érdemes “saját eszközökkel” próbálnunk megoldani a helyzetet, mert még a fizetés elmaradása polgári jogi vétség, addig a testisértés büntetőjogi.
3. Kiköltöztetés
Ahhoz, hogy bérlőt kiköltöztethessük ingatlanunkból, vagy bírósági végzésre van szükségünk vagy kiürítési eljárás során a végrehajtási csoport jár el az ügyünkben.
Fontos tudni: A jelenleg Magyarországon hatályban lévő jogszabályok nem tartalmaznak semmilyen olyan rendelkezést, amelynek alapján tilos lenne kisgyermekes bérlők kilakoltatása.
Kiürítési eljárás
A kiürítési eljárás gyorsabb, mint a kiürítési per, és a bíróság helyett a végrehajtási csoport jár el az ügyben. A kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani.
Bíróság felé lakás kiürítése iránti per indítása
Pozitív elbírálás esetében amennyiben a bérlő nem költözik ki, akkor kérhető az ítélet végrehajtása. A végrehajtási eljárás megindítása során a bérlő kérésére a bíráság egy alkalommal legfeljebb 6 hónapra felfüggesztheti a végrehajtási eljárást. Ehhez viszont a bérlőnek igazolnia kell egy vagy több olyan körülményt, amit a bíróság méltányolhatónak minősít.
Jó tudni: Ha határozott idejű bérleti szerződésünk lejárt a bérlővel, aki nem akar kiköltözni ingatlanunkból, akkor nekünk csak 60 nap áll rendelkezésünkre eljárást indítani. Ha ezt elmulasztjuk, akkor kiürítési pert kell indítanunk (mely hosszadalmasabb és költségesebb).
Kilakoltatási moratórium
A magyar szabályozás szerint kilakoltatási moratórium – elhalasztás, türelmi idő – lép érvénybe minden évben november 15-től április 30-ig abban az esetben, ha a bérlő magánszemély. Ezzel védve az embereket attól, hogy bárki az utcára kerüljön a téli hónapokban.
Ezért is lehet az, hogy még akkor is, ha közjegyzői okiratba foglaltuk a bérleti szerződésünket, az eljárás akár fél – egy évig is elhúzódhat.
A törvény két esetben tesz kivételt a moratórium alól, ha
- a bérlő önkényes lakásfoglalónak minősül, vagy
- ha a végrehajtási eljárásban korábban rendbírsággal sújtották.
Önkényes lakásfoglalónak minősül, valamint kilakoltatható a moratórium ellenére is az a személy, aki úgy vesz birtokba / foglal el egy ingatlant, hogy arra semmi jogalapja nincsen (tehát nem írtunk bérleti szerződést vele).
Bár a lejárt határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkező bérlő is önkényes lakásfoglalónak minősül, rá mégis érvényes a moratórium amennyiben természetes személyként vette bérbe ingatlanunkat.
Mindent egybevéve elmondható, hogy nem vagyunk könnyű helyzetben bérbeadóként, ha nem fizető bérlővel hoz minket össze a sors. Ilyenkor a legjobb tanács talán az lehet, hogy próbáljunk meg hideg fejjel nekiállni a probléma megoldásának, és mielőbb vegyük fel a kapcsolatot egy ügyvéddel és tereljük jogi útra a helyzetet.
