Akár rövid távon, akár hosszú távon adjuk bérbe vagy akarjuk bérbe adni lakóingatlanunkat, érdemes mielőbb tisztába kerülni az ezzel kapcsolatos adózási szabályokkal. Mert igen, Magyarországon az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adóköteles. Ennek mértéke 2018. január 1-jén változott legutóbb.

Jó tudni: a jövedelem az adóköteles, nem pedig a bevétel. Mivel az ingatlan bérbeadásása során költségek is felmerülnek, így:

jövedelem = bevétel – kiadás.

Ebben a bejegyzésben összegyűjtöttünk néhány fontos kérdést és választ, ami segít nekünk a kiadás körüli adójogszabályok megismerésében. 

Magánszemélyként hogyan adhatom ki lakásomat?

Erre jelenleg három lehetőség áll rendelkezésre:

  • egyéni vállalkozás kiváltásával,
  • adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként, vagy
  • adószámos magánszemélyként.

Arról, hogy melyik lehetőséget milyen feltételekkel tudjuk igénybevenni, a NAV (Nemzeti Adó és Vámhivatal) által minden évben kiadott információs füzetetében olvashatunk bővebben, mely tartalmazza az Ingatlan bérbeadásának, egyéb hasznosításának adózására vontkozó legfontosabb információkat is. 

Mi számít bevételnek?

Amit még érdemes tudni: “Nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, így különösen a közüzemi szolgáltatások díja.”

Tehát például a gázszámla, aminek a díját számla alapján a bérlő a bérbeadónak fizeti meg, nem tekinthető bevételnek.

Viszont amennyiben a bérlő fix bérleti díjat fizet a bérbeadónak, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, ebben az esetben a bérleti díj teljes összege ingatlan bérbeadásból származó bevételnek minősül.  

Mindemellett amennyiben a bérlő fogyasztás alapján fizet a bérbeadónak, de a bérbeadó a közműszolgáltatónak átalánydíjat fizet, ebben az esetben a bérbeadónak fizetett összeg ingatlan bérbeadásából származó bevételnek minősül. 

A közösköltséggel és egyéb társasházi költséggel kapcsolatban a rendelkezés azt mondja ki, hogy amennyiben a bérlő a bérbeadónak fizeti ezt az összeget, az ingatlan bérbeadásából származó bevételnek számít – még akkor is, ha tartalmaz néhány rezsi elemet is (pl. vízdíjat vagy szemétdíjat).

Jó tudni: Érdemes átgondolnunk szerződéskötés előtt, hogy milyen költségeink merülnek fel a lakás bérbeadásával kapcsolatban, és hogy ezeket milyen módon szeretnénk rendezni, így tehát úgy köthetjük meg megállapodásunkat hogy ezzel a lehető legelőnyösebb adózási lehetőséget használhassuk ki. 

Milyen lehetőségeim vannak adózás terén?

A jelen szabályozás szerint azoknak, akik bérbe kívánják adni lakóingatlanjukat csak személyi jövedelemadót (SZJA) kötelesek fizetni, amelynek 2020-ben 15% az értéke. 

Alapvetően kétféle elszámolás közül választhatunk:

  1. nem tételes költség elszámolással (ez az egszerűbb)
  2. tételes költség elszámolással (ez több adminisztrációval jár, azonban kedvezőbb lehet).

Nem tételes költségelszámolás

Ebben az esetben a bérbeadó a bevétel 10%-át számolhatja el igazoltan. Nem szükséges igazolást, vagy számlákat leadnunk, ha ezt az elszámolást használjuk. 

Példa: Tehát, amennyiben a bérleti díj: 100.000 forint, akkor ennek a 10%-át – tehát 10.000 forintot számolhatjuk el “kiadásként”, így a jövedelem értéke: 100.000 Ft – 10.000 Ft = 90.000 forint, tehát amiből személyi jövedelemadót (15%) kell fizetnünk. 

Ami 90.000 Ft x0,15 = 13.500 Ft személyi jövedelemadó kell fizetnünk.

Tételes költségelszámolás

Amennyiben ezt a lehetőséget választjuk, úgy a lakás fenntartásával kapcsolatos költségeket számlákkal és bizonylatokkal kell igazolnunk, valamint az amortizáció is levonható az adóalapból. Ez több adminisztrációval jár, azonban sok esetben kedvezőbb rövid- és hosszútávon is. 

 Milyen költségek számolhatók el?

  • felújítási költségek,
  • javítási, karbantartási költségek,
  • rezsiköltségek (amennyiben a közművek a bérbeadó nevén maradnak, és a megállapodás szerint a bérlő a bérleti díjjal együtt a közművek díjait és a közösköltséget is a bérbeadónak fizeti),
  • értékcsökkenés (amortizáció)

Tehát az előző példát alapul véve: 

100.000 Ft bérleti díj – 40.000 Ft/hó (számlával igazolt tételes költség) = 60.000 Ft adóalap. 

Tehát a személyi jövedelemadó (15%): 60.000 Ft x0,15 = 9.000 Ft 

Ezeket a példákat követve láthatjuk, hogy a nem tételes költségelszámolás esetén 13.500 Ft személyi jövedeladót kell fizetnünk havi szinten, addig tételes elszámolás esetén mindössze csak 9.000 forintot. Amivel a havonta 4.500 forintot is spórolhatunk, ami pedig éves szinten: 4.500 x12 = 54.000 forint összeg. 

Mindemellett azért érdemes figyelembe vennünk azt is, hogy a tételes költségelszámolás esetén szükségünk lehet könyvelőre is, aminek ismételten van költsége. 

Így tehát mielőtt döntenénk, hogy melyik elszámolást választjuk, érdemes még azt is figyelembe vennünk, hogy

  • milyen állapotú a lakásunk és a benne lévő használati tárgyak (várhatóan milyen költségeink lesznek a felújítások, karbantartások kapcsán)
  • mekkora összeget szeretnénk állagmegóvásra szánni a következő 1-5-10 évben
  • illetve miket várunk, hogyan amortizálják a lakásunkat a leendő bérlők. 

Ahhoz, hogy megfelelő döntést hozzunk, használjuk a KiadLak Befektetési kalkulátorát. 

Fontos! Amennyiben magánszemélynek adjuk bérbe ingatlanunkat, akkor nekünk (bérbeadónak) kell az általunk választott módszer alapján megállapított jövedelmünk után 15% adóelőleget fizetnünk negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatóság részére.

A blogunkon folyamatosan további cikkeket osztunk meg az albérletkeresés, – kiadás és -kezelés kapcsán. Kövessen bennünket, hogy ne maradjon le semmiről!